Impuesto de plusvalía: todo lo que necesitas saber

El impuesto de plusvalía es un elemento que debemos tener presente en nuestra labor de gestión empresarial, sobre todo si somos los encargados de garantizar el buen uso de los activos patrimoniales de nuestra empresa y de las inversiones.

Recordemos que cualquier organización tiene bienes materiales e inmateriales y que la suma de los dos conforma el capital corporativo.

 

¿De qué trata exactamente el impuesto de plusvalía?

El intercambio de bienes inmuebles entre particulares es una práctica bastante común, incluidas las empresas. Por lo general, cuando una de las partes adquiere un predio aspira a que con el tiempo éste se revalorice y suponga un beneficio.

El impuesto de plusvalía es el que grava dicha revalorización. Por ejemplo, si una empresa abre una nueva sede en un inmueble cuyo valor fue de 15.000€ y al cabo de cinco años lo vende por 20.00o€, la plusvalía que se genera en este caso es de 5.000€.

En España, los ayuntamientos y las autoridades municipales son los que se encargan de gestionar el impuesto de plusvalía en cualquiera de los casos establecidos por la normativa vigente, como por ejemplo la compraventa de inmuebles, la transferencia a terceros por herencia o las donaciones.

 

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Impuesto de plusvalía: ¿cómo se calcula su cuota?

Como decíamos antes, los ayuntamientos en España son los que determinan todo lo relacionado con el impuesto de plusvalía, toda vez que los bienes inmuebles que se intercambian están ubicados en zonas que, al menos administrativamente, pertenecen a dependencias municipales o regionales.

Por tanto, los ayuntamientos fijan en cada caso el gravamen del impuesto. Sin embargo, eso no significa que tengan libertad absoluta para hacerlo; por el contrario, el tipo de gravamen nunca podrá exceder el 30% del valor del inmueble.

En todo este proceso es fundamental realizar un cálculo previo del valor del inmueble que se transfiere a un tercero, que generalmente es el se refleja en el último estado del Registro sobre Bienes Inmuebles.

Sin embargo, si la transferencia obedece a la transmisión de derechos reales, como por ejemplo en una herencia, es necesario tener en cuenta las valoraciones establecidas en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que es el que rige este tipo de trámites y establece gravámenes.

La base sobre la que se genera el impuesto de plusvalía se fija a modo de porcentaje, el cual se aplica sobre el valor del terreno transferido y se multiplica por el número años que ha estado en manos del propietario que realiza la venta.

 

¿Quién y cómo realiza el pago del impuesto de plusvalía?

Los bienes inmuebles sobre los que se aplica el impuesto de plusvalía pueden ser un terreno, una casa, un local, un garaje o una bodega, entre otros.

Generalmente es el vendedor del inmueble el que se encarga de pagar la cuota generada por este impuesto, para lo cual debe presentar ante el ayuntamiento correspondiente la documentación que le sea requerida en su momento, principalmente los informes que certifiquen la fecha del inicio de la plusvalía.

Este último documento es de vital importancia en el proceso, pues es el que evitará que el dueño del inmueble pague más de lo que le corresponde por el impuesto de plusvalía. Cuando el propietario resida en el extranjero, la ley es clara al señalar que será el nuevo propietario quien corra con los gastos generados por este concepto.

En cuanto a los plazos, el pago del impuesto debe realizarse a los 30 días de efectuarse la transferencia del inmueble cuando la causa sea una venta o una donación; si, por el contrario, el motivo de dicha transferencia es un derecho patrimonial —herencias o sucesiones— el plazo se ampliará a 6 meses.

 

¿En qué casos no debo pagar el impuesto de plusvalía?

Sin embargo, como la gran mayoría de las obligaciones tributarias establecidas en la legislación vigente, el impuesto de plusvalía tiene algunas exenciones que es preciso conocer para no incurrir en errores de trámite. Veamos algunas:

  • Cuando la obligación de pagar este impuesto recaiga sobre personas o entidades que estén reguladas por la legislación, como por ejemplo el Estado, las Comunidades Autónomas, las entidades locales, el Ayuntamiento que recibe el gravamen y las instituciones benéficas o docentes.
  • Las transferencias que se hagan a cónyuges como forma de pago de sus compromisos comunes establecidos. Por ejemplo, si el bien inmueble se incluye en la liquidación del régimen económico matrimonial.
  • Todas las aportaciones que los cónyuges realicen en favor de la sociedad matrimonial que hayan establecido.
  • Las transferencias que se realicen en favor de los hijos del matrimonio a raíz de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio.
  • El intercambio de bienes inmuebles que pertenezcan a un perímetro que haya sido delimitado como conjunto histórico-artístico o que previamente se les haya declarado como de interés cultural. En ambos casos, es requisito que los dueños demuestren que durante el período de propiedad del inmueble se han realizado obras de mejora y conservación. De lo contrario, la exención sobre el impuesto de plusvalía no se hará efectiva.

 

¿Debo pagar el impuesto aun cuando no haya ganancias?

Como hemos visto, el impuesto de plusvalía grava la revalorización de un inmueble durante un plazo determinado. Sin embargo, en la práctica también se cobra cuando los propietarios no obtienen ningún beneficio por la transferencia del mismo e incluso si la venta se realiza en situación de pérdida.

Sobre esto último se ha pronunciado recientemente el Tribunal Constitucional. Un fallo del mes pasado ha puesto en entredicho el cobro del gravamen cuando no se demuestre que haya existido un beneficio económico por la venta del inmueble.

De este modo, el alto tribunal ha anulado varios trámites en los que los propietarios demostraban no haberse beneficiado de ninguna revalorización y ha abierto la opción para que muchos de ellos pidan la devolución de lo aportado.

Adicionalmente, el TC obligará a que en el menor plazo posible se realice un cambio en las condiciones del cobro del impuesto de plusvalía, el cual ha sido durante años una importante fuente de ingresos de los ayuntamientos.

 

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